空き家・空き地・農地の土地活用をお考えの方へ
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空き家・空き地、耕作していない農地の放置は、全国的に深刻化しています。当社にも空き家・空き地・農地に関する活用方法などのご相談が多く寄せられています。
ここでは、エイブルネットワーク大牟田駅前店（株式会社花エステート）の空き家・空き地・農地の土地活用方法、放置するリスクなどをご紹介します。
使っていない不動産の土地活用とは？
土地活用とは、空き地や農地、遊休地を利用して「プラスになる土地」にすることです。さまざまな土地活用をはじめるきっかけは、次のようなものがあります。
- 安定した収入を確保するため
- 老後の収入を確保するため
- 相続税・所得税の対策をするため
- 建物の老朽化で建て替えが必要になったため
使っていない不動産でも魅力を最大限に引き出せば、土地の資産としての価値が向上します。反対になにもせず放置していると、無駄に固定資産税などの支払いが続き、マイナスを生む負の遺産となります。
土地の放置は負債をかかえるだけの荷物となるため、うまく活用するか売却するなどの賢い選択を取りましょう。
使っていない不動産でこんなお悩みをお持ちではありませんか？
- 所有している土地をどう活用すればいいか分からない
- 相続した空き地を活用するか売却するか迷っている
- 老朽化した空き家の今後が心配だ
- 所有している不動産が遠隔地にあり管理できていない
- 賃貸住宅経営以外の土地活用を検討している
- 相続で家族が揉めない方法を知りたい
- 相続税や固定資産税を軽減したい
土地活用のメリット・デメリットは
使っていない不動産は、うまく活用するか売却することでさまざまなメリットが得られます。しかし、いくつかのデメリットも存在するため、よく把握してから検討してみましょう。
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 土地 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 土地活用 |
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| 土地売却 |
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土地活用が成功すれば、長年にわたり安定した収入を得られる可能性が高まります。本業・副業問わず、お客様の状況に合わせた経営も可能です。
きちんとした方法を選択すれば、節税効果も期待でき高額な納税を抑えられることもあります。地域の利便向上につながる活用方法は、大きなやりがいを感じられるでしょう。
一方で、土地売却はまとまった資金を得られることが大きな魅力のひとつです。維持管理や納税義務もなくなり、遠隔地に所有している方や毎日を忙しく過ごしている方におすすめです。
しかし、土地売却は想い出深い土地であっても、売却後は他人の所有物となってしまいます。収益化のチャンスも失うため、正しい選択ができるよう不動産会社とよく相談してみましょう。
土地活用の方法はさまざまなパターンがあります
土地の活用方法はさまざまなパターンがあり、立地やニーズはもちろん、準備できる資金や手間なども考慮し、最適な方法を検討してみましょう。
駐車場経営
土地活用の代表的な例に、駐車場経営があげられます。アパート・マンションのように建物は必要ないため、初期費用がかさまない点も魅力のひとつです。また、アスファルトを整備しなくても、料金設備さえあれば土のままでも運用できるため、スピーディーに土地活用を行えるのもメリットといえるでしょう。万が一、自然災害にあっても修善しやすいため、まずは駐車場経営からという方も少なくありません。
老人ホーム
300坪以上の土地を持っている方は、老人ホームや事業者への貸し出しもおすすめです。老人ホームは設備の建築に費用がかかるため、自己資金が多い方に向いています。ただし、かけた初期費用の分だけリターンも期待でき、安定して大きな収入を得ることができるでしょう。事業者へ土地を貸し出す場合は管理の手間もかからず、高齢化社会である昨今、撤退のリスクも低い活用方法です。
コンビニ
車や人通りの多い場所に土地を所有している方は、コンビニ経営も検討してみましょう。コンビニは賃料単価が高く、土地活用の中でも収益性が高いといわれています。コンビニ本部から「建設協力金」を得られることもあり、初期費用を抑えることにもつながります。
ただし、コンビニは競争率が激しいため、競合会社が近くにいる場合は早々に撤退せざるを得ない状況になる可能性も否めません。そういった意味では、ハイリスク・ハイリターンな土地活用法といえるでしょう。
コインランドリー
都心部に土地をお持ちの方は、コインランドリーも視野に入れてみましょう。マンション住まいの場合は大きな洗濯物を干しづらく、コインランドリーが欠かせないという方が増えています。布団やじゅうたんなどはもちろん、一人暮らしで小さい洗濯機しかない方も、コインランドリーを利用する機会が多いといわれています。はじめての土地活用として、第一歩を踏み出すのにもコインランドリーはおすすめです。
基本的にコインランドリーは無人のため、管理に専門的な知識が必要になることはありません。管理会社に依頼をすれば、管理の手間を大幅にカットできるでしょう。
農地を売却する方法は？（宅地転用）
農地を相続したものの、農業を営んでいない方にとっては、農地の売却を検討せざるを得ないでしょう。農地の売却には、次のような選択肢があります
- 農地のまま売却する
- 宅地に転用して売却する
農地をそのまま売却する場合は、原則として農業委員会の許可が必要となります。許可を得るためには、農地の買主様がさまざまな条件をクリアしなくてはなりません。
買主様が個人の場合は、厳しい条件をクリアできないこともあるため、農地をそのまま売却するのは少しハードルが高いといえるでしょう。
また、耕作をしない農地を放置していると、雑草が生えたり害虫・害獣が繁殖したりして、農地自体が荒れてしまいます。耕作放棄地（遊休農地）は通常の農地に比べて固定資産税が多くかかるため、納税の負担にもつながるでしょう。
一方で、宅地に転用して売却する場合は、買主様に条件がなく、農地のままよりも購入のハードルが低くなります。ただし、農地を転用して売却する場合は、「立地基準」「一般基準」の両方をクリアする必要があります。
農地を宅地に転用するには、農地の優良性や周辺の利用状況などから、農地を5つに区分した基準が設けられています。
農地の区分は、以下の通りです。
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 区分 | 内容 | 宅地転用 |
|---|---|---|
| 農用地区域内農地 | 市町村が定める農業振興地域設備計画において農業地区域とされた区域内の土地 | 原則不許可 |
| 甲種農地 |
市街化調整区域内の
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原則不許可 |
| 第1種農地 |
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原則不許可 |
| 第2種農地 |
|
第3種農地に立地困難な場合などに許可 |
| 第3種農地 |
|
原則不許可 |
市街区域内の農地であれば、農業委員会への届け出のみで宅地へ転用できるため、市町村の農業委員会か信頼できる不動産会社へ相談してみましょう。
必要な書類を準備して提出し許可されると、転用許可証が交付されます。必要書類の提出は農業委員会ごとに締め切り日が設けられているため、確認してから手続きを進めましょう。
農地を宅地に転用したあとに売却するには、通常の土地売却とは違った手続きが必要です。農地の売却実績が豊富で、ノウハウを持っている不動産会社に売却を依頼するとよいでしょう。転用許可が下りていないと不動産との売買契約は締結できず、法律上は無効となります。すなわち、転用の許可が下りたときに売買契約の効力が発生するということです。
売買契約を締結したら、所有権移転の仮登記を行います。買主様が安心して売却契約を締結できるようにするためには、宅地転用の許可を停止条件とする所有者移転の仮登録が必要です。
農地の転用許可が下りたら転用許可証などを法務局へ提出し、本登記を行います。買主様が代金を決済し、売主様が農地を引き渡せば農地の売却は完了です。
Pick Up不動産をどうするかお悩みの方もお気軽にご相談ください
親から土地を相続したものの「どうすればいいのか分からない」とお悩みの方も多いでしょう。遠隔地に土地があり、仕方なく放置しているケースもあるかもしれません。
しかし、不動産は所有しているだけでも固定資産税や維持費を支払い続ける必要があります。大切な不動産をお持ちであれば、うまく活用・売却してプラスの資産へと変えましょう。
当社では手持ち無沙汰になっている不動産をどう活用すべきか、専門家として適切なアドバイスを行っております。現状の把握、ニーズの調査、お客様のお気持ち、それらをすべて踏まえ、活用・売却の方法をご提案いたします。将来の収入を得るためには何を行えばよいのか、活用・売却のどちらがよいのかお悩みでしたら、まずは当社へお気軽にご相談ください。