不動産相続・相続登記｜大牟田市、柳川市付近で不動産売買・賃貸管理ならエイブルネットワーク大牟田駅前店（株式会社花エステート）

急な不動産相続でお困りの方のトータルサポートならお任せください！

相続が発生した場合、各種保険や年金の手続き、金融機関への連絡、遺言書の確認、遺産分割協議書の作成など、煩雑な手続きが必要です。急な相続やはじめての相続ならなおさらのこと、諸々の対応を個人で行うのは難しいでしょう。

エイブルネットワーク大牟田駅前店にも、急に相続した不動産に関するご相談が寄せられています。売却による現金化、賃貸による収益化のご提案、借地権の整理といった幅広いサポートも承り、小さなご依頼から総合的なサポートまで、どのようなことでもご相談いただけます。

「どこに相談したらいいの？」「まずは何をしたらいいの？」というお悩みも、ぜひお気軽にご相談ください！

相続登記の義務化について

2021年2月に「民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）の改正等に関する要網案」が決定され、この改正により相続登記や住所移転登記が義務化されることになりました。

また、2021年4月21日より、民法や不動産登記法などの一部を改正する法律が成立し、この改正によって相続登記が義務化され、2024年4月1日から適用がスタートします。「相続の開始および所有権を取得したと知った日から3年以内」に登記を済ませなくてはならないため、覚えておきましょう。

そもそも相続登記とは、不動産の所有者名義を変更する際に、法務局で「所有権移転登記」を行います。名義変更は相続、贈与、売買など、さまざまな理由で行われ、このうちの相続により亡くなった方から相続人に名義変更することを「相続登記」といいます。

詳しい手続きについては、以下のサイトからご覧ください。

一般的に、登記は司法書士に任せる方が多いですが、ご自身で手続きすることも可能です。ただし、準備や手続きは非常に複雑になることがあります。場合によっては集める書類が膨大になるため、司法書士などの士業へ任せるほうが得策といえるでしょう。

また、過去の相続不動産も対象で、義務化の施行日（2024年4月1日）以前に相続していた場合でも、相続登記の義務化が課されます。

改正の効力が発生するのは施行後であり、施行前のできごとについては改正法の対象外です。しかし、次の項目は改正前のできごとであっても適用されます。

• 相続登記の義務化
• 住所などの変更登記の義務化

相続登記は、「施行日」もしくは「相続による所有権の取得を知った日」のいずれか遅い日から3年間の猶予期間（改正不動産登記法 附則第5条第6項）があり、住所変更登記は施行日から2年間の猶予期間（改正不動産登記法 附則第5条第7項）が与えられます。

改正法が施行したあとは、決められた期限までに速やかに登記登録を済ませましょう。遺産分割協議などが難航して期限に間に合わない場合は、「相続人申告登記」の申請を行うことで、義務を履行したと認められます。

相続だけでなく、遺贈（遺言によって財産を他人に贈与すること）による所有権移転登記申請も同様です。

これらの改正で、正当な理由がないにもかかわらず、不動産の相続を知っていながら3年以内に相続登記の申請をしなかった場合、10万円以下の罰金が適用（改正不動産登記法 第164条）されます。罰金の適用は、あらかじめ登記官が履行期間を経過した相続人に対して催告が行われます。

どのような理由が正当な理由として認められるのか詳しく知りたい方は、以下のサイトをご覧ください、信頼できる不動産会社や司法書士などの士業に相談することもおすすめします。

不動産を相続する前に押さえておきたい3つのポイント

不動産を相続したあとのトラブルを防ぐためにも、じっくり検討したい3つのポイントがあります。

相続した不動産は3年以内に売却するのがお得です！

土地や建物などの不動産を売却すると、その譲渡所得（利益）に対して所得税や住民税が発生します。

しかし、それらの不動産が「相続」により得たものであれば、相続した日から3年10ヶ月以内に売却すると、その不動産にかかる相続税分を節税できるためおすすめです。

不動産などの財産の譲渡所得は、次の計算式で算出します。

不動産の場合、取得費には次のようなものが含まれます。

• 建築代金
• 購入手数料
• 住宅ローンの金利
• 土地や建物の購入代金

譲渡費用には売却にかかる仲介手数料や登録免許税、印紙税などが含まれています。取得費や譲渡費用が増えれば利益も少なくなるため、結果として支払う税金は少なくなる仕組みです。

たとえば、土地を5,000万円で譲渡した場合で、その土地の購入代金は3,000万円、売却時に500万円の費用を支払ったとすると、利益として課税対象になるのは残額の1,500万円となります。

さらに、相続時に支払った相続税のうち、一定額を不動産の取得費として計上できます。これを「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」といいます。

たとえば、先ほどの事例で土地の取得費は3,000万円でしたが、相続時に支払った土地の相続税分が200万円である場合、その200万円を取得費に加えられるということです。

土地の譲渡にかかる税金の場合は、所有期間が5年以内の短期譲渡で39.63％、所有期間が5年を超える長期譲渡では20.315％に及びます。

200万円の所得を圧縮できれば、39.63％分の約79万円を節税できるためメリットは大きいといえるでしょう。

ただし、相続税の取得費加算の適用を受けるためには、以下の3つの条件を満たさなくてはなりません。

3つ目の条件にある「相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以降」というのは、被相続人が亡くなってから相続税の申告期限までの10ヶ月間を指します。そのため、被相続人の相続開始から3年10ヶ月以内に譲渡しなければならないということです。

不動産相続に関する手続き方法と必要書類について

不動産を相続するためには、準備しなくてはならない書類がたくさんあります。被相続人の戸籍謄本から遺産分割協議書、相続する不動産の登記事項証明書など、場合によっては専門家に依頼して発行するケースも少なくありません。

一般的に必要な書類は、次の通りです。事前に確認しておくと、急な相続でも慌てず対応できるでしょう。

また、書類の準備と並行して各種手続きも忘れず行うようにしましょう。

家族信託とは？

家族信託とは、資産を持っている方がその資産を信頼できる家族に託し、管理や処分などを任せる財産管理方法のことです。たとえば、ご自身の老後の資金や介護費用などに活用することを目的に、家族へ財産を譲り管理・処分を任せることもあります。

遺言では子どもの代までしか指定できませんが、家族信託なら孫やひ孫まで指定できます。さらに、家族や親族に管理を任せるため、高額な手数料が発生する心配もないでしょう。

ここでは、不動産を家族信託するメリットをご紹介します。

家族信託にはいくつかのデメリットも存在します。両方を把握しておくと、トラブルを未然に防げるでしょう。